阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰，是一个开店近10年的老司机。这10年的经验无法说不非常丰富，他先后在写字楼、社区、购物中心、甚至汽车4S店里，摆摊4种选址类型的5家咖啡馆，有为每种类型的经营之道。　　前两天，我从他那儿“偷走来”一套选址秘籍。

　　具体定位：你想开一家什么样的咖啡馆？　　每个女人都想开一个咖啡馆，每个男人都想开一个小酒馆！无法面朝大海也要春暖花开！　　但当你严肃地问，“你究竟想开一家什么类型的咖啡馆时”，很多人就傻了眼。　　按照武钰峰的区分，咖啡馆分成4个类型：专业型咖啡馆、外带型咖啡店、餐饮型咖啡馆、复合型生活馆。　　独立国家咖啡馆的类型　　有所不同类型的咖啡馆代表有所不同的经营业态，对选址的市场需求也几乎有所不同。在选址之前，想要确切要做到什么十分最重要。

　　如果是要构建个人的情怀和梦想，进专业精品小馆更佳不过；但从盈利角度来说，外带型咖啡馆和复合型咖啡馆存活率更高一些。　　外带咖啡馆对租金和人员成本拒绝比较较低，对于既没有人脉背景又没经济实力的小本经营者，这种模式更加适合。

　　如果资金实力好一些，复合型咖啡馆时下于是以热，虽然面积大租金低，但是销售文创家具家居等用品，客单价也大大提高。像代字就归属于复合型咖啡馆中，经营得很不俗的。　　明晰思路：咖啡馆选址分5类，你和哪种 给定？　　确认好自己要经营的咖啡馆类型后，就可以对号入座，根据类型自由选择适合的店址了。

　　“但盲目选址认同不会严重影响效率。只不过任何城市也都可以区分为商业中心区（商场、步行街等）、城市中心区（机场、市民中心、广场公园等）、商务中心区（写字楼聚集区）、大学城区、大型居民区（大型社区聚集区）。”武钰峰说道。　　按照武钰峰的分析，想进的咖啡馆类型和城市区域该是对应的。

　　比如商业中心区，商场租金低人流大，合适显外带或复合型、餐饮型的咖啡馆，要么即卖即回头，要么椅子来多消费一些。　　而在商务中心区，咖啡馆对于职场人士的表达意见有两个，一是饮料续命，二是商务会晤。

所以你不会找到，这两个区域是瑞幸和豪丽斯的主要布局点。同理大学城区，学生要学好要爱情，而这里的租金又比较较低，所以要开带空间慢节奏、文艺型的咖啡馆，雕刻时光就是典型。

　　社区咖啡馆在这两年更加多，星巴克也在布局（传送门：星巴克高调布局社区店，持续加码“第三空间”），社区店就是第三空间，是客厅的伸延，是见客会友的一个较佳地方。但社区店也有雷区，尽可能不要嘉祐餐饮型咖啡馆，因为咖啡馆的餐认同拼不过周围小饭馆，便利店+咖啡馆不会是个不俗的自由选择。　　掌控支出：要和钱给定　　必需要说，喝咖啡和进个喝咖啡的馆子是两回事儿，进咖啡馆首先是个做生意。

失当做生意做到，就做到不持久。　　所以当你看上一个方位，究竟该如何较慢辨别这个地方否适合呢？ 想到兜里的钱。　　蓝莲咖啡店主熊棘回应，你的钱起码要充足：转让费+押金+最少一年的房租+最少半年的人员工资+翻新费用+机器设备+首批原物料+最少三个月运营杂费+一定的可用流动资金。　　在武钰峰显然，以新的一线城市郑州来说，如果没35万以上的资金，就不要只能考虑到咖啡馆的做生意。

　　所以在选址时，支出尤其最重要，有多少钱筹办多大的事儿。　　投放行动：扫街　　寻找租金和支出相匹配的区域后，你不会找到，街道千万条的城市，可选择的余地并不多。　　这时候就必须“跑断腿”了——把和你的经营类型、租金支出相匹配的区域区分出来，这样就不必满大街瞎了溜达了，而是目的性极强、效率极高的扫街运动。

　　每月有所不同时期，每天有所不同时段到这些有所不同的选址区域去仔细观察，以后寻找适合的。　　综合评估：两栖登陆行动　　一般展开到第5步，大部分的人都会寻找2-3个目标选址。不过，千万别高兴得太早——即使寻找了经营类型适合、租金不高的店铺，也不代表这中间没雷区。

　　1.要看店铺结构，店铺门头否够大、结构否合适吧台放置、门前若无小广场、若无仓库、空间利用率如何，都是要一一考虑到的。　　2.要看物业条件，转让费否低、交通和行驶否便利，租用你房子的是房东本人、中介还是二房东，一定要搞清楚，否则后患无穷。另外签合同的时候，租金每年下调百分之几也要考虑到进来。

　　3.一定要到市政去问问这一带是不是征地计划，有很多刚经营有起色的小馆子，遭遇征地后，转让费装修费都缴了进来。　　蹲守人流：可行性确认客群数量　　到这一步的时候，解释你早已寻找了一个各方面都尤其失望的店址，但是开店赚钱从没那么非常简单。　　这时你要回答自己这几个问题：谁卖你的咖啡？他们有什么特点？他们有多少人？他们每周喝多少杯咖啡？他们怎么告诉你在买咖啡？他们为什么要卖你的咖啡？　　蹲点数人流是个田寮功夫，是所有顺利选址都必不可少的环节。

根据武钰峰的方法论，我举例来说，假设你寻找的店铺80平米，租金5000元/月，你打算进一家社区咖啡馆，客单价在25左右。　　这时候你要做一套经营分析，用预估的月租金+物业费+水电费+员工工资+机器翻新损耗+原材料，得出结论一个月的运营费用。　　用这个运营费用除以25元，就能测算出有你一个月的出有杯量，假设这个出有杯量是500杯，那么你在这个地方必需有3倍以上的有效地人流，才能承托咖啡馆的基本营收。

　　关于数人流也有好多雷区。　　人流量不是客流量。如果周围都是老人小孩，再继续也不行，有效地流量所指的是那些不会喝咖啡的人。

他们是年龄在20-45岁，职业装扮、粗鲁谈吐商务风的白领们。　　蹲点数人流一般要以月为单位，但并不是一个月从早到晚搬到个小板凳躺在那里。　　以商场咖啡馆为事例，商场是周一到周五人较少，周末人多，白天人较少，晚上人多。

这时候你要蹲点的时间节点就在晚餐时段、周末时段，节假日的中餐、晚餐时段，下午茶时段等有效地时间。　　预估购买力：圈定有效地人流　　如果测算过客流量能合格，还要考虑到很最重要的一点——这个地方的购买力。

　　用武钰峰的话来说就是：你看楼下的高架桥，建高架桥的工人工资应当不高于80%的白领，但是他们舍不得像白领们一样花30块钱喝一杯咖啡吗？　　以社区咖啡馆为事例，可以车站到停车场出口，看多少车早上过来，多少车晚上回去；中午饭点多少人出来睡觉；这个区域是一家人寄居还是年轻人同住多。　　认同是车多、有出外睡觉习惯、单身年轻人多的社区是替代性，这些人不仅购买力低， 最重要的是舍不得为一杯咖啡收费，懂一杯咖啡的价值。　　武钰峰的阿布阿布咖啡馆目前就进在郑州方圆经纬小区，他回应当时周围三个社区都有方位，这三个社区还是在同期销售的，但是他对比了这三个社区散户时的售价，找到方圆经纬小区是 低的，就解释这个社区人的购买力比较低一些。

　　对比检验：分析竞争对手　　 后一步，看隔壁杨家王家——周围有多少竞争对手，这些竞争对手活得怎么样，和你未来要开的店比起，有哪些优劣势，你的店铺差异化是什么？　　分析竞争对手的时候，不要以为，这个地方一个咖啡馆都没，就是一个极致的蓝海区域。近于有可能，这个地方显然就不必须一家咖啡馆。　　结语　　咖啡馆选址弹性相当大，很难寻找一条限于于所有区域所有类型的方法论，也没意味著的好和意味著的怕。

　　比如大家都讨厌门前有个小空地的，但是有空地，视野广阔了，距离路远了，有可能路人就看不到你的店了。　　比如大家都实在有台阶不方便，影响做生意，但是有的店把台阶设计得尤其漂亮，制成软包，反而出了亮点。

　　“选址中的变量相当大，不要用公式、不要固守20%甚至其他的极致租金比利，如果做生意可以用公式套的话，谁也赚到没法钱。”武钰峰说道。

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